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Permuta de imóveis de pessoa jurídica | Saiba como proceder e quais as suas vantagens!

Permuta de imóveis de pessoa jurídica | Saiba como proceder e quais as suas vantagens!

O que é a permuta de imóveis?

O contrato de permuta corresponde a um negócio jurídico em que as partes se obrigam a dar uma coisa em troca de outra. Eventualmente, o dinheiro poderá se prestar a um complemento, mas não como base do contrato.

O art. 533 do Código Civil dispõe que “aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante”.

Deve-se, assim, expressar de forma clara, a intenção das partes e o objeto deste contrato, de modo a legitimar a situação fática existente.

A permuta de imóveis é altamente recomendada para aqueles que visam adquirir um imóvel, no entanto, não possuem os requisitos para obtenção de financiamento e empréstimo, por exemplo. Consiste em uma operação vantajosa para as partes, na medida em que esse negócio corresponde a uma simples troca. 

Ademais, a permuta de imóveis pode ser amplamente utilizada no ramo imobiliário por pessoas jurídicas, como veremos mais detalhadamente a seguir.

Quais os bens que permitem a permuta?

Vale dizer que todos os tipos de imóveis podem ser objeto de permuta, tais como terrenos, apartamentos, casas e imóveis comerciais.

É muito usual ocorrer no mercado imobiliário a permuta de um terreno em que será construído um edifício, por um ou mais apartamentos, ou até mesmo salas comerciais após a finalização e entrega do prédio. 

Qual a relação da permuta com a incorporação imobiliária? (Linkar com tema de Fev/22)

Na década de 1980, a permuta imobiliária passou a ser muito utilizada no mercado para aquisição de terrenos edificáveis e desenvolvimento de negócios.

Por meio do contrato de permuta, os terrenos são trocados por imóveis ou unidades autônomas prontas ou a serem construídas no terreno adquirido.

A Lei nº 4.591/64 é a norma que regulamenta o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevendo de forma expressa a permuta de terreno por unidades a serem construídas.

Para a realização de tais operações, é muito usual que se utilize de uma empresa Holding ou uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), o que pode trazer inúmeras vantagens, inclusive de cunho tributário.

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Qual a alteração do CARF em relação a permuta de pessoa jurídica?

Recentemente, a Primeira Turma da Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF) do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf), afastou em sede de processo administrativo nº 11080.001020/2005-94, a tributação sobre a permuta de imóveis por entender que a transação não pode compor a receita bruta de uma empresa no lucro presumido se não houver diferença de valor (torna).

Segundo o voto vencedor do Conselheiro Relator Caio Cesar Nader Quintella, “o próprio conceito de permuta, de existência milenar, exprime um negócio de troca, que na sua própria natureza depreende-se equivalência e neutralidade econômica". 

Portanto, não há que se falar nesse caso em incidência do IRPJ na operação de permuta analisada. Importante precedente favorável aos contribuintes.

Como funciona a tributação de permuta para pessoa jurídica?

Antes de adentrarmos ao assunto, mostraremos a seguir os regimes de tributação pelo Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) nas atividades imobiliárias, quais sejam:

• Simples Nacional;

• Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação (RET);

• Regime Especial Tributário (Programa Minha Casa, Minha Vida);

• Regime de apuração do Lucro Real;

• Regime de apuração do Lucro Presumido.

O mais comum é a utilização do regime de tributação no lucro presumido, que traz vantagens relacionadas à permuta imobiliária.

Vale dizer, que para fins tributários, considera-se permuta entre pessoas jurídicas a operação que tem por fim, a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra o pagamento de uma parcela complementar, em dinheiro, chamada de torna.

Ademais, temos que a “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir”, corresponde ao terreno adquirido para venda, com ou sem construção; a cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; ao prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; casa ou apartamento construído ou a construir.

Outrossim, é essencial na operação a lavratura de escritura de permuta a fim de formalizar e documentar o negócio entre as partes.

Para fins tributários, o permutante deve levar em conta o valor do bem objeto da permuta. Ademais, a pessoa jurídica para fins contábeis deve reconhecer ou proceder a baixa do ativo, registrando, conforme o caso, a entrega de ativo (permuta sem torna), a entrega de um ativo e montante em dinheiro (permuta com torna) ou a baixa do ativo por perda.

Na permuta com torna entre pessoas jurídicas, além da troca de coisas, ocorre ainda uma compensação em dinheiro por parte de um dos dois permutantes.

Em resumo, considerando a torna e o bem recebido por outra pessoa jurídica, o valor total recebido na operação será tratado como receita bruta da pessoa jurídica.

Nesse sentido, a Solução de Consulta RFB 247/2009, publicada no DOU de 08/07/2009, determina que “as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido em pagamento, relativo às unidades imobiliárias vendidas. No caso de permuta de unidades imobiliárias, o valor referente aos bens recebidos na troca não integra a base de cálculo do IRPJ, mesmo que o contribuinte tenha feito a opção pelo lucro presumido”.

Se a pessoa jurídica utilizar o Lucro Real com base em balancete de redução ou suspensão ou o Lucro Real Trimestral, a apuração do IRPJ e do CSLL ocorre pelo Lucro ajustado no LALUR (adições, exclusões e compensações), ocorrendo a tributação sobre a torna. 

Por outro lado, na permuta sem torna simples, onde apenas ocorre a troca de uma coisa por outra coisa, sem qualquer pagamento em dinheiro por qualquer das partes, no caso da tributação do bem alocado no estoque da pessoa jurídica, o valor para fins de tributação será o correspondente ao do bem recebido.

Sem falar que a receita auferida pela pessoa jurídica estará sujeita à incidência do PIS e da COFINS. Para tanto, a pessoa jurídica deve considerar como receita o bem recebido em permuta, e em caso de torna, acrescer este montante. A esse respeito, vale conferir a Solução de Consulta RFB 78/2012.

Ademais, há de se verificar a ocorrência de eventual ganho ou perda de capital na operação, ou seja, o resultado obtido na alienação, inclusive por desapropriação, na baixa por perecimento, extinção, desgaste, obsolescência ou exaustão, ou na liquidação de bens ou direitos integrantes do ativo permanente.

O ganho ou perda de capital deve ser lançado como outras receitas ou outras despesas, e corresponde à diferença, positiva ou negativa, entre o valor pelo qual o bem ou direito houver sido alienado ou baixado e o seu valor contábil.

Já o valor contábil do bem é o que estiver registrado na escrituração do contribuinte, diminuído da depreciação, amortização ou exaustão acumulada.

No Lucro Presumido, o ganho de capital será acrescido à base de cálculo do imposto e adicional, sendo recolhido ao final de cada trimestre, quando ocorre a apuração do IRPJ da CSLL.

Para o Lucro Real, o ganho de capital será identificado através da apuração do lucro líquido do período. O resultado do ganho poderá ser lançado na conta de ganho ou perda de capital dentro de outras receitas ou outras despesas.

Para optantes do Simples Nacional, a tributação do ganho de capital será definitiva mediante a incidência da alíquota de 15% sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição diminuído da depreciação, amortização ou exaustão acumulada, ainda que a microempresa e a empresa de pequeno porte não mantenham escrituração contábil desses lançamentos.

O Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, resultante da alienação de ativos, deverá ser recolhido pelo contribuinte até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos.

Qual a diferença tributária para a empresa entre permuta e compra e venda?

Para fins tributários, segundo o Fisco, a operação de permuta deve ser considerada como operação de compra e venda.

Como verificado, em caso de permuta, o bem recebido em troca deve ser contabilizado como receita e, a partir disso, aplica-se o tratamento tributário regular.

Portanto, a receita em questão deverá ainda compor a apuração de tributos calculados sobre o faturamento, tal como o PIS e a Cofins, bem como deve seguir e regular a apuração dos tributos pagos sobre o lucro, como o Imposto de Renda e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.

Tal entendimento vem sendo reiteradamente confirmado pela Receita Federal em soluções de consulta.

Lucro real x Lucro Presumido no ramo imobiliário. 

Cumpre ressaltar que o regime de tributação com base no Lucro Presumido se mostra mais vantajoso do que o regime do lucro real para as empresas de incorporação imobiliária e gestão de patrimônio próprio.

O PIS e a COFINS incidentes sobre as receitas brutas mensais das empresas tributadas com base no Lucro Presumido são apurados com base no regime da cumulatividade considerando a aplicação da alíquota de 3,65%.

Tributação de IRPJ e CSLL – Lucro Presumido

Conforme mencionado, o Fisco entende que nas empresas que adotam o regime do Lucro Presumido, o valor do bem alienado em forma de permuta deve ser tratado como receita e oferecido à tributação pelo IRPJ e CSLL.

No entanto, há algumas decisões do STJ no sentido de que nas permutas realizadas por empresas dos ramos da construção civil e incorporação imobiliária, optantes pela sistemática do lucro presumido, não há auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, mas sim, uma mera substituição de ativos. 

Desse modo, apenas a torna deve ser oferecida à tributação pelas empresas que exploram a atividade imobiliária do lucro presumido. 

Para melhor orientação, procure nossos advogados especialistas.

Como fica o IRPJ para ramo imobiliário?

Além da possibilidade de utilização do lucro presumido, há a possibilidade legal de estabelecer um patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias, visando assegurar o investimento dos adquirentes das unidades imobiliárias autônomas em construção.

Neste caso, deve ocorrer a afetação do terreno objeto da incorporação imobiliária através da averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

Obedecidos os requisitos legais, o incorporador imobiliário pode efetuar a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) na Receita Federal, assegurando uma redução na carga tributária dos impostos federais para a alíquota de 4% incidentes sobre a receita mensal efetivamente recebida (PIS, COFINS, IRPJ sem adicional e CSLL), incluindo as receitas financeiras e as variações monetárias decorrentes da operação.

A economia tributária proporcionada pelo RET é maior, inclusive, daquela obtida com a opção pelo lucro presumido. E ainda maior em relação ao lucro real.

Holding: como posso economizar tributos através delas?

Os proprietários de imóveis destinados à locação podem concentrar seu patrimônio numa única pessoa jurídica, de forma a otimizar recursos e obter vantagens tributárias.

Trata-se da holding imobiliária, também denominada holding patrimonial ou administradora de bens imobiliários, que tem por fim concentrar os bens imóveis e remunerar seus acionistas, que podem ser integrantes de uma mesma família, com os rendimentos desses imóveis.

As holdings podem trazer diversos benefícios, como no processo sucessório, na medida em que se elimina a burocracia na sucessão e transmissão do patrimônio aos herdeiros, bem como na proteção de tal patrimônio em função de dívidas. Sem falar na expressiva redução no pagamento de tributos incidentes sobre o aluguel dos imóveis.

Com a constituição de uma pessoa jurídica, é possível aproveitar dos regimes e incentivos fiscais na tributação dos rendimentos percebidos, como por exemplo, a isenção de imposto de renda na distribuição de lucros aos sócios, bem como os regimes diferenciados em relação a aluguéis, juros e transferência de bens.

Ademais, tributar as atividades empresariais ao invés de tributar os rendimentos pela pessoa física gera uma efetiva diminuição na carga fiscal incidente nessas operações.

Como exemplo, temos justamente o citado caso do aluguel de imóveis. Em  relação ao imóvel de propriedade de pessoa física, os rendimentos recebidos mensalmente sofrerão tributação do imposto sobre a renda sob a alíquota de aproximadamente 27,5%.

Por meio de uma holding familiar, no entanto, o rendimento decorrente da locação de imóveis pode ser tributado a uma alíquota próxima de 11,33%, o que mostra uma relevante economia fiscal.

Este e outros aspectos das atividades e forma de tributação dos rendimentos devem ser objeto de estudo detalhado por advogado especializado, a fim de obter de forma eficiente e segura maior economia fiscal.

É possível realizar a permuta de um imóvel que não está regularizado? 

O Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que o fato do contrato de permuta de bem imóvel ainda não ter sido devidamente registrado em cartório, não confere a uma das partes a prerrogativa de desistir do negócio jurídico.

Segundo a referida decisão, não há como ignorar que o contrato particular de alienação de bem imóvel, ainda que desprovido de registro, representa autêntica manifestação volitiva das partes, apta a gerar direitos e obrigações de natureza pessoal, ainda que restrita aos contratantes.

A esse respeito, confira nosso artigo, clique aqui.

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