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O que é a permuta de imóveis?

A aquisição de um imóvel sempre foi uma tarefa que exigiu muita cautela e zelo no processo de aquisição, haja vista que, por vezes, envolve uma aplicação expressiva de recursos financeiros, processos burocráticos,  investimento de tempo  e afins. Por isso, não se trata de uma tarefa tão simples. Contudo, vale destacar que a aquisição de imóvel não se dá somente pela tradicional compra e venda, como a permuta de imóveis, uma prática que merece atenção e a qual vamos esclarecer pontos importantes para você, para que não restem mais dúvidas sobre o assunto. 

Quando falamos de permuta de imóveis, falamos de um contrato celebrado entre diferentes partes que firmam um compromisso de troca, basicamente, onde será efetuado uma obrigação de dar por ambos, uma vez que haverá a troca de bens de valores equivalentes.  Ou seja, a parte A e parte B possuem imóveis de valores equivalentes, só que desejam realizar uma simples troca, onde o bem de um passará para o outro, havendo o pagamento de eventuais diferenças, a depender do contrato. 

Para fins didáticos e de esclarecimento, cabe realizarmos algumas ponderações que devem ser observadas durante a realização dessa modalidade contratual. 

Primeiro, destacamos que se trata de um negócio amplamente permitido pela lei, segundo as disposições do Código Civil de 2002, previsto no artigo 533, para efeitos de permuta e troca há de serem observadas as mesmas regras de compra e venda, com algumas especificidades, apenas, como ressalvado convenção em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca e que em hipótese de anulação em casos de  troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. Não obstante seja aplicada às diretrizes do contrato de compra e venda, a permuta de imóveis não caracteriza um contrato de compra e venda, pois a natureza do negócio não envolve dinheiro, senão coisas trocadas, ou seja, é alienação de uma coisa por outra.

Trata-se de uma relação bilateral, aperfeiçoada por convenção das partes, de cunho oneroso e que gera obrigações para os permutantes, que é a obrigação de transferir, uma para a outra, a propriedade de determinada coisa. 

Então trata-se de um contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro. Essa modalidade contratual também é conhecida como escambo, permutação, barganha e troca.  

Em síntese então, trata-se de um negócio que inexiste vedação legal, sendo plenamente permitido, onde alguém irá adquirir um bem imóvel sem a necessidade de pagamento em dinheiro, senão através de outro bem que já possua, sendo, via de regra, de valor equivalente, podendo ser pago eventuais diferenças por convenção das partes. Essa modalidade contratual, de troca, pode ser realizada com terrenos, casas, apartamentos e imóveis a serem construídos.

Como funciona a permuta de imóveis?

Pois bem, agora que sabemos do que se trata a permuta de imóveis propriamente dito, vejamos como funciona essa modalidade contratual na prática. 

Primeiro, insta destacar que a permuta não tem sua aplicação restrita a um tipo específico de imóvel, podendo ser objeto do contrato tanto uma casa, como um terreno, apartamento, unidade que serão futuramente construídas, etc.  O meio de celebração de uma permuta de imóvel se dá por convenção das partes, que por sua vez tem a vontade de ambos, diretrizes e cláusulas exteriorizadas por escrito. Sim, o contrato precisa ser escriturado. 

A celebração do contrato de permuta deve ser expressamente exteriorizada por escrito à vontade das partes, assim como as diretrizes, regras e os bens que serão objeto do negócio. Sendo imprescindível que se especifique os bens que serão acordados. Vale dizer que o contrato deverá ser escriturado também. 

Assim, o contrato precisa expressamente e de modo evidente e claro apresentar quais são os bens que estão sendo acordados entre os permutantes, sendo imprescindível ser feito por escritura pública. A escritura, via de regra, custará em torno de 4% a 6% do valor total do bem. 

Quais são os bens que permitem o contrato de permuta?

Como já dito, o contrato de permuta não possui restrições quanto aos seus objetos de negociação. Desse modo, pode-se dizer que seja desde uma casa ou apartamento até terrenos ou unidades que serão construídas em um futuro estimado. É certo dizer que nessa modalidade contratual os imóveis que são sujeitos a permuta são aqueles que poderão ser incorporados por meio dele. 

Como deve ser feito um contrato para permuta de imóveis?

Basicamente um contrato de permuta irá contemplar os seguintes elementos:  qualificação das partes permutantes, identificação do objeto do contrato, que se dá por meio de permuta, identificando os bens que serão objeto do contrato, assim como suas respectivas informações, como informações técnicas e valores estimativos. Assim, tal contrato contempla, também,  as cláusulas que regerão o contrato, responsabilidades tributárias, disposições gerais e de transferências, entre outros. 

Quais são os documentos necessários?

Ter conhecimento e posse dos documentos necessários para realização do contrato de permuta de imóveis é imprescindível para sua celebração. Por isso, caso queira permutar algum imóvel,  fique atento aos documentos que iremos destacar adiante e certifique-se que você possua esses documentos. Além do mais, bem documentado, ao celebrar o contrato, você terá maior segurança e tranquilidade em seu negócio, prevenindo futuras dores de cabeça. 

A priori vale salientar que o permutante deve possuir toda documentação base necessária para celebração de qualquer contrato como os documentos pessoais e afins: documento de identidade (RG), Cadastro de Pessoa Física (CPF),  comprovantes de residência, rendimento, etc. Caso seja uma personalidade jurídica, deverá ser apresentada toda documentação básica também, como o contrato social. 

Em hipóteses onde há a permuta com torna, isto é, realização do contrato de permuta de imóveis com recebimento das diferenças em dinheiro, deve-se possuir toda documentação e dados bancários correspondentes, que devem estar devidamente regularizados. 

Superado essa documentação básica, também será imprescindível ter toda a documentação do respectivo imóvel que será objeto do contrato, afinal, é dele que se trata essa modalidade contratual, é a “moeda de troca” do permutante. Por isso, é importante verificar toda a documentação que orbita o objeto do contrato. Verificando, assim, se há a presença de irregularidades e vícios que poderão vir a apresentar problemas futuros. Por isso, permutante, fique bem atento. Abaixo destacamos alguns documentos que orbitam o objeto do contrato:

Matrícula do imóvel;

Certidões; 

Contrato e escritura pública. 

Veja que os documentos destacados acima, são alguns dos que você deve ficar atento durante a celebração de um contrato de permuta de imóveis. 

Veja que a matrícula de imóvel se torna um documento essencial, por sua vez, haja vista que nela está contido todo o  histórico antecedente do imóvel. 

Já as certidões quando falamos em negativas judiciais, devemos observar que tais certidões evidenciam as decisões judiciais que orbitam o imóvel e, por conseguinte, servem como óbice para a aquisição do imóvel. Desse modo, a solicitação de certidão negativa de ações e execuções trabalhistas, cíveis ou fiscais se torna necessária para ter mais segurança e clareza do imóvel que está adquirindo. Também, há de observar os débitos tributários oriundos desse imóvel, vez que tributos pendentes podem recair sobre o imóvel, provendo sérias dores de cabeça para quem adquirir o imóvel, por isso a emissão de certidão de negativa de débitos tributários é outro documento que o permutante deve estar sempre atento. 

Ademais, no tocante a documentação, não podemos esquecer de falar sobre o contrato propriamente dito e a escritura pública, instrumentos imprescindíveis para a realização desse negócio jurídico. O contrato não é um documento que os permutantes ostentam, senão um documento que é concebido por ambos os permutantes através da exteriorização da vontade de ambos, devendo ser elaborado com muita atenção. Então, não obstante não seja apresentado por nenhuma das partes, não poderia ficar de fora desse rol de documentos que apresentamos. 

Nesse sentido, para se elaborar um contrato decente, o permutante pode se valer da própria imobiliária ou, na sua ausência, pode ser confeccionado por um profissional competente e entendido do assunto, atendendo-se ao cumprimento de todas as exigências legais. 

Por fim, a escritura pública, como já esclarecido anteriormente, trata-se de um dos documentos indispensáveis para a Permuta de Imóveis, pois, após a análise de toda documentação, lavrar-se-á a escritura pública, formalizando assim o contrato celebrado pelos permissionários. Importante destacar que os custos da escritura pública, salvo disposição em contrário, é dividido entre ambas partes.  

Vantagens e desvantagens da permuta de imóveis

Mas qual a vantagem de realizar um contrato de permuta de imóveis? Não seria mais vantajoso a aquisição de um imóvel por meio do tradicional contrato de compra e venda? Veja que cada espécie de contrato possui suas especificidades próprias e, por conseguintes, suas vantagens e desvantagens próprias. Com a permuta de imóveis não é diferente e por isso se faz mister esclarecer quais são os benefícios e desvantagens que orbitam sobre essa modalidade contratual que versa sobre a troca de imóveis. 

Quando falamos em suas vantagens devemos nos atentar principalmente que há a isenção do pagamento de tributos específicos. Isto é, há a isenção de imposto de renda, por sua vez, já que há troca de bens de valores equivalentes. Então além de facilitar o processo de aquisição do imóvel, também há esse benefício tributário. 

Ou seja, a realização de permuta de imóveis se inclina a possibilidade de celebração de um contrato de natureza mais econômica do que a compra do imóvel em si, através de dinheiro.  Para maiores esclarecimentos, destacamos que na perspectiva dos regulamentos que orbitam o Imposto de Renda, qualquer espécie de imóvel pode ser permutado. Ademais, deve se ter em mente que a permuta pode acontecer de dois modos, seja pela troca de bens, cujo os valores apresentam harmonia entre si, seja pela troca de imóveis e o recebimento de valores que correspondem à diferença, como já falamos anteriormente, isto é, a permuta com torna. Ao passo que quando há o pagamento das respectivas diferenças oriundas da permuta de imóvel, o permutante que recebeu os valores da torna, poderá ter que pagar o Imposto de Renda. Claro que na medida que for menor o pagamento da diferença, menor será o valor do pagamento do Imposto de Renda, vez que os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital permanecem validados. 

Assim, na ótica da Receita Federal, nas hipóteses em que há ausência de torna ou seja, troca de imóveis de valores equivalentes, o custo que teve a compra do imóvel corresponde ao mesmo valor que o antigo proprietário declarou. Por isso há a isenção de imposto de renda. 

Outras vantagens que podem ser oriundas da permuta de imóveis é que ao trocar de bairro ou de área, seja comercial ou residencial e vice e versa, pode ser um negócio vantajoso à medida da sua necessidade ou das suas previsões de valorização de preço. 

Contudo nesse tipo de negócio podem haver divergências em que as perspectivas são diferentes, existindo a chance de outro proprietário discordar do valor do próprio bem, o que pode acontecer por apego simples ou até mesmo a má fé do permutante. O estado do mercado pode afetar todas as transações imobiliárias. Desse modo, esse tipo de contrato apresenta maior facilidade quando o mercado se comporta de maneira uniforme. 

O que é avaliado em uma permuta de imóveis?

Superado o entendimento do conceito do que é a permuta de imóveis, no que ela consiste e como funciona, vantagens e etc. vale agora destacar como é a avaliação em uma permuta de imóveis.  

Nesse cenário, o primeiro aspecto que deve ser observado é que existem mais de um tipo de permuta. Então o primeiro ponto a se avaliar é qual o tipo de permuta que será realizado. Nesse sentido, podemos citar três modalidades de permuta, a título exemplificativo: podemos ter a permuta física, que seria algo como em que é cedido um terreno e o empreendedor oferece uma quantidade de apartamentos para o dono do então terreno, assim como, também podemos ter a permuta financeira, em que pode ser oferecida uma porcentagem da curva de recebimentos que o empreendedor terá com o respectivo empreendimento ou ainda, podemos ter a permuta societária, um pouco menos comum que as duas anteriores comentadas, onde é, por exemplo, constituída uma empresa para fazer determinado empreendimento, oferecendo-se quotas dessa empresa. Então, antes de mais nada, primeiro deve se ter em mente qual a modalidade de permuta que será feita. 

É importante ressaltar também que durante a celebração do acordo entre as partes, há de se observar todos os requisitos legais, assim como a confiança e segurança que se deve ter durante a realização do contrato. Pois, nesse negócio deve ser avaliado de modo geral: as características do imóvel que será objeto do acordo, isto é, sua localização, projeções de valorização daquela área, infraestrutura, saneamento básico, localização geográfica, idade do imóvel, histórico do imóvel, estrutura do imóvel como um todo. Também, deve ser avaliado toda a documentação do respectivo imóvel, assim como também, deve ser avaliado se há alguma irregularidade ou empecilhos que poderão ser futuros problemas.  

Tipos de permuta

A permuta de imóveis é uma opção disponível dentro das transações imobiliárias. É uma alternativa muito válida em certas situações. A priori, é uma negociação feita entre dois proprietários de imóveis, e a finalidade principal é trocar bem. Nesse contexto, cabe destacar quais os tipos de permuta existentes. Pois bem, vejamos:

O primeiro tipo de permuta que destacamos é a permuta com torna, em que há a troca de um imóvel de maior valor com um de valor inferior, no entanto, tendo em vista a diferença de valores durante a troca, aquele que recebe o imóvel de maior valor, paga as respectivas diferenças ao outro permutante. 

Já a permuta sem torna, corresponde a permuta de bens com valores equivalentes, ou seja, há a troca propriamente dita de um bem pelo outro. 

Além dessa divisão que destacamos, também podemos classificar as permutas entre permuta física e financeira. Vejamos:

A permuta física corresponde à prática da troca de um imóvel físico por outro, trata-se apenas de uma classificação mais específica. Chamamos de física, porque não se trata de uma transação de natureza pecuniária, senão tão somente bens físicos, podendo ser bens imóveis já existentes ou futuros, isto é, por exemplo, o dono de um terreno cede a um empreendedor o seu terreno para que seja construído um edifício com vários apartamentos, porém em troca, pode receber uma quota parte desses apartamentos que correspondem ao valor do terreno que ele cedeu . 

Ao passo que a permuta financeira corresponde à prática de troca de bens imóveis com projeção em ganho de valores futuros, por exemplo, no exemplo acima, imagine que o dono do terreno cede este espaço que um empreendedor venha e construa um imóvel com vários apartamentos, nesse caso o dono do terreno tem a possibilidade de negociar com o empreendedor uma porcentagem do valor de venda desses imóveis, por isso que se dá o nome de permuta financeira, pois a troca corresponde na negociação de um imóvel com um lucro prospectivo, ou seja, é visado no futuro o valor correspondente ao bem que foi vendido.