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O que é uma promessa de compra e venda?

A promessa de compra e venda corresponde a um instrumento jurídico que garante o cumprimento da negociação.

Esse contrato, portanto, se trata de um compromisso firmado entre o vendedor, chamado de compromitente ou promitente, e o comprador, denominado compromissário ou promissário, que se comprometem a cumprir com os deveres e obrigações.

Uma vez ultrapassado determinado prazo decorrente de dificuldade burocrática, o vendedor transferirá a propriedade do bem negociado de forma definitiva ao comprador.

Este documento pode ser firmado na forma particular ou ser utilizado como base para a formalização final da negociação em curso. Trata-se de um procedimento usualmente utilizado na compra e venda de imóveis.

Em sede da promessa de compra e venda, geralmente se define o pagamento de um sinal pelo comprador, bem como a listagem de documentos a serem providenciados pelas partes e todas as condições de negociação e pagamento do objeto.

Portanto, diante disso, em suma devem estar presentes os seguintes dados no documento:

• A descrição e comprovação da propriedade do imóvel;

• A demonstração da capacidade das partes para a realização do negócio;

• A estipulação de preço para a aquisição do imóvel e de eventual sinal a ser pago;

• Outras cláusulas, inclusive de desistência, de forma a conferir segurança jurídica para as partes negociantes.

Vale dizer que a promessa de compra e venda pode ser utilizada em tese para qualquer imóvel, seja ele novo ou usado.

Tendo em vista que a promessa de compra e venda pode ser formalizada por meio de um instrumento particular, até mesmo sem valor legal, as partes podem incluir cláusulas dos efeitos desse documento até a ocorrência de um evento posterior ou uma data futura. Como exemplo, podemos citar a validade da promessa até a conclusão do pagamento do valor da entrada.

De toda forma, para conferir maior segurança jurídica às partes, é relevante que, ao ser firmada a promessa de compra e venda, se descreva os efeitos ligados ao contrato futuro, o qual terá caráter irrevogável. Ademais, é importante registrar este documento, de modo que não se tenha apenas um chamado contrato de gaveta, sem valor jurídico perante terceiros.

O Código Civil, em seu artigo 1417, ao tratar dos direitos do promitente comprador, determina que “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

Ademais, o artigo 1418 do Código Civil diz que “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

De forma que, do texto legal, pode-se depreender que a promessa pode ser celebrada por instrumento público ou particular e o comprador passa a ter o direito real à aquisição do imóvel, podendo, desse modo, exigir a transferência definitiva da propriedade, bem como buscar o Poder Judiciário para tanto, conforme o caso.

Quando é utilizada a promessa de compra e venda?

Na negociação de imóveis, geralmente há muita burocracia a ser cumprida antes da concretização efetiva do negócio. De modo a trazer maior segurança e garantia às partes, estas assumem o compromisso documentalmente, bem como o pagamento de um sinal (entrada) ao vendedor. A promessa de compra e venda de um imóvel, portanto, nada mais é que um acordo preliminar entre  as partes. 

Com a formalização da promessa de compra e venda, comprador e vendedor se comprometem a concluir a negociação nos termos acordados, e iniciam os procedimentos para obtenção dos documentos necessários para a transferência definitiva da propriedade do bem, o que se dará com o contrato definitivo, por meio de uma escritura pública. A promessa de compra e venda traz em seu bojo os dados do imóvel, os valores, forma de pagamento e os termos de desistência do negócio. 

Geralmente a promessa é firmada, seja ela particular ou pública, em casos como os a seguir listados:

• Impossibilidade temporária de firmar contrato definitivo por motivos pessoais ou por conta de inventário e partilha pendente;

• Necessidade de obtenção de documentos para finalizar a operação, tais como certidões das partes e do imóvel;

• Imóvel na planta.

Quais as cláusulas necessárias em uma promessa de compra e venda de imóvel?

Destacamos abaixo algumas cláusulas básicas que devem constar na promessa de compra e venda de imóvel, de modo a trazer maior segurança jurídica:

PREÇO

Informação do preço em sua totalidade e por extenso.

FORMA DE PAGAMENTO

As opções mais usuais são à vista, com sinal, parcelado diretamente com o vendedor, por financiamento habitacional.

No caso de pagamento à vista deve-se mencionar a forma que se dará este pagamento (dinheiro, cheque ou transferência bancária, por exemplo).

No caso de pagamento com arras ou sinal, as partes acordam com o pagamento de um valor inicial para segurar o negócio. O saldo deve ser pago quando da assinatura da escritura pública. Esse valor funciona como uma garantia da compra.

No parcelamento com o vendedor, é importante mencionar o número de parcelas e a forma de seu pagamento. Deve-se lembrar de estabelecer se tais parcelas serão fixas ou sofrerão correção, fixando o índice e os juros. É fundamental, também, indicar a incidência de multa em caso de atraso no pagamento.

Em se tratando de financiamento habitacional por instituição bancária, é essencial mencionar que o comprador se responsabiliza por sua obtenção. Outrossim, se o financiamento não for concedido por sua culpa, aplica-se multa.

Se o comprador for utilizar o FGTS, o comprador deve verificar os requisitos legais para sua liberação, bem como o vendedor deve disponibilizar todos os documentos necessários para este procedimento.

POSSE DO IMÓVEL

Quando a compra do imóvel ocorrer de forma parcelada, deve constar expressamente como se dará a posse do bem. Pode haver a entrega da posse antes da quitação ou após a quitação do pagamento.

Quando se entregar a posse antes da quitação, deve constar no documento cláusula informando que o comprador não poderá alterar o imóvel até a quitação, sob pena de indenização. Quando a posse for entregue após a quitação, deve constar no documento cláusula estipulando que o vendedor ficará responsável pelo imóvel até a efetiva entrega ao comprador. Neste caso, também não se pode fazer qualquer alteração, sob pena de pagamento de indenização.

Em se tratando de financiamento, a posse do imóvel pode ser entregue imediatamente ao comprador, devendo apenas constar menção à necessidade de comprovação do pagamento pelo comprador das taxas e emolumentos do registro e impostos devidos na transação.

DESPESAS COM A TRANSFERÊNCIA E REGISTRO DO IMÓVEL

Regra geral, as despesas com a transferência e registro do imóvel ficam a cargo do comprador, conforme dispõe o artigo 490 do Código Civil. A despeito disso, as partes podem acordar de modo diverso no sentido de que o vendedor fará o pagamento ou parte dele. As referidas despesas correspondem aos emolumentos no Tabelionato onde será lavrada a escritura pública, os emolumentos do Registro de Imóveis, as taxas e o imposto, no caso, o ITBI.

DÉBITOS DO IMÓVEL

Caso na negociação se apure a existência de débitos relacionados ao imóvel, deve-se estipular a necessidade de seu pagamento.

Vale lembrar que débitos de IPTU e de taxa de condomínio acompanham o imóvel. De modo que, uma vez não adimplidos, o imóvel pode ser utilizado para seu pagamento.

Pode-se, inclusive, inserir cláusula detalhando os débitos do imóvel, seu valor e o abatimento deste montante do preço acordado.

CORRETAGEM

Quando há intermediação de um corretor de imóveis ou imobiliária na compra e venda do imóvel, deve-se mencionar quem pagará a comissão de corretagem, qual será o valor e  qual é a responsabilidade do corretor de imóveis no negócio. Geralmente quem fica responsável pelo pagamento dos valores de corretagem é o vendedor.

ARREPENDIMENTO, IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE

Vale dizer que a cláusula de irrevogabilidade tem por fim impedir a resilição unilateral do contrato, enquanto que a cláusula de irretratabilidade visa a segurança dos termos, impedindo que as partes alterem o conteúdo do contrato. 

A cláusula de arrependimento, quando possível legalmente, possibilita às partes, por meio de declaração unilateral de vontade, extinguir o contrato em razão do arrependimento. Nesse caso, pode-se estipular o pagamento de uma multa à outra parte.

A esse respeito, o Código Civil em seu artigo 420 diz que “Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”.

Recomenda-se fixar um prazo para que o direito a arrependimento possa ser exercido.

Ademais, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não havendo nenhuma proibição expressa, o desfazimento do negócio não pode ser negado quando uma das partes demonstra evidente intenção de não mais prosseguir com a avença, seja por receio de que a obrigação não seja cumprida pela outra parte, por achar que o pacto não lhe foi vantajoso, ou, ainda, por mero arrependimento com os termos do ajuste, mesmo na hipótese de não ter a ex adversa descumprido com sua obrigação.

Lembrando que em alguns casos não é possível prever o arrependimento. Como exemplo, pode-se citar que são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Vale ainda frisar que a mera previsão contratual de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não implica necessariamente na impossibilidade de extinção contratual por violação de cláusulas contratuais, inadimplemento ou impossibilidade material de seu cumprimento.

A promessa de compra e venda, garante o imóvel legalmente?

Não sendo registrada em matrícula a promessa, existirá apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados, obrigação esta com validade apenas entre as partes e não perante terceiros.

Aquele que comprou imóvel por meio de compromisso de compra e venda não registrado em cartório competente não poderá reivindicar o imóvel perante terceiros, eis que este direito depende do registro na matrícula.

Tanto é que caso o vendedor registre uma escritura pública de compra e venda para um terceiro, sendo averbada na matrícula, o promitente comprador somente poderá buscar indenização em face do promitente vendedor.

Possíveis providências a serem tomadas pelo promitente comprador caso o promitente vendedor se recuse a celebrar o contrato definitivo e outorgar a escritura estão dispostas nos artigos 463, 464 e 465, todos do Código Civil.

Se houver registro em matrícula da promessa de compra e venda, existirá um direito real de aquisição do bem imóvel em favor do promitente comprador na forma do artigo 1225, inciso VII, do Código Civil.

Nesse caso, é conferido ao promitente comprador o direito de reivindicar o imóvel prometido de terceiros que eventualmente tenham o adquirido indevidamente.

Qual a diferença entre promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda final?

Mesmo existindo a promessa, é necessário fazer o contrato de compra e venda para ter uma escritura definitiva, pública e lavrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

Diferentemente da promessa, o contrato de compra e venda final é irrevogável e irretratável, sem permissão de arrependimento.

Quando não se deve utilizar a promessa de compra e venda de imóvel?

Como visto, a promessa ou compromisso de compra e venda trata-se de contrato preliminar, também chamado de pré-contrato ao negócio que será concluído posteriormente, com a escritura pública.

Portanto, não é possível àquele que não é proprietário registrado na matrícula prometer imóvel à venda. Isso ocorre mesmo se a promessa está quitada. Isso porque a promessa de compra e venda constitui obrigação de fazer, sendo que a propriedade somente é transferida após registro da escritura.

É possível anular um contrato de compra e venda?

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda pode ser requerida a qualquer tempo, por razões diversas, a depender das cláusulas contratuais e desde que o imóvel esteja na planta.

Em se tratando de imóvel na planta, caso ainda esteja em curso o prazo de entrega e a desistência acontecer pelo comprador, a construtora terá o direito de reter um percentual que pode variar entre 10% e 25% do montante pago. Caso a anulação decorra de atraso nas obras ou na entrega do imóvel, a devolução do valor pago será integral.

Quais as multas aplicadas em um contrato de compra e venda em caso de desistência?

Nos termos firmados pela jurisprudência, atualmente a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel pode chegar até 25% do montante já pago.

O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1.820.330, assentou que nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Ainda nessa decisão dispôs que “referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade”.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça decidiu em sede de recurso repetitivo que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

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