Informativos

A reforma tributária trouxe uma série de inovações com o objetivo de modernizar a administração fiscal do país.

Entre as medidas de maior destaque está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que é um sistema nacional que reunirá, em uma base unificada, informações sobre todos os imóveis urbanos e rurais existentes no território nacional.

Regulamentado pela Instrução Normativa nº 2.275/2025, publicada pela Receita Federal em agosto, o CIB nasce com a proposta de integrar dados antes dispersos entre cartórios, prefeituras, órgãos estaduais e federais, funcionando como um verdadeiro inventário nacional de propriedades.

UM NOVO MODELO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO

O CIB funcionará como um identificador único, como um “CPF dos imóveis”, que deverá constar em todos os registros, escrituras e documentos relativos a bens urbanos e rurais.

Este código será obrigatório e deverá ser adotado pelos cartórios em até 12 meses.

A integração ocorrerá por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que fará a ponte entre os serviços notariais, a Receita Federal e demais administrações tributárias.

Essa centralização pretende aumentar a transparência das transações imobiliárias, reduzir fraudes e facilitar o cruzamento de dados para fins de fiscalização.

O QUE MUDA COM A REFORMA TRIBUTÁRIA

A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o novo modelo tributário baseado no IVA Dual (com o IBS e a CBS), prevê que cada empreendimento de construção civil terá um CNPJ ou CPF vinculado, funcionando como um centro de custo individual.

Isso significa que cada obra, incorporação ou loteamento deverá possuir seu próprio registro no CIB, e as notas fiscais de aquisição de bens e serviços deverão indicar o número desse cadastro. A medida busca dar maior rastreabilidade às operações e facilitar a apuração dos tributos vinculados.

Além disso, o CIB reunirá documentos municipais relacionados a obras de construção civil e permitirá o compartilhamento de informações com tabeliães, registradores e juntas comerciais — tudo definido em atos conjuntos da Receita e do Comitê Gestor do IBS.

FONTES DE INFORMAÇÃO E ABRANGÊNCIA

A base de dados do CIB será alimentada por diferentes órgãos:

- Prefeituras, no caso dos imóveis urbanos;

- Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), para propriedades rurais;

- Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), no caso dos bens públicos federais.

Os documentos cadastrados servirão para a apuração do chamado “valor de referência”, ou seja, uma estimativa do valor de mercado dos imóveis, atualizada anualmente. Esse valor poderá ser utilizado pelo fisco para fins de apuração de tributos como CBS e IBS, além de servir de base para arbitramento em operações societárias ou imobiliárias.

POTENCIAIS EFEITOS NA CARGA TRIBUTÁRIA

A criação do CIB pode implicar em um aumento indireto da carga tributária, pois o compartilhamento automático de dados entre Receita Federal, estados e municípios, os fiscos terão acesso a informações mais precisas sobre os valores de mercado, dificultando a subavaliação de imóveis.

Essa transparência poderá impactar tributos como o ITBI e o ITCMD, já que as administrações locais poderão revisar valores de referência e questionar declarações subavaliadas.

SANÇÕES E OBRIGAÇÕES

A Instrução Normativa estabelece que os cartórios e serviços notariais devem enviar as informações eletronicamente à Receita Federal imediatamente após o registro de qualquer ato envolvendo imóveis.

O descumprimento das obrigações poderá gerar multas e sanções administrativas, conforme as regras aplicáveis às serventias extrajudiciais.

CRONOGRAMA E FASE DE TESTES

De acordo com a Receita Federal, o grupo de trabalho responsável pela implementação do CIB deverá apresentar resultados e recomendações até 20 de dezembro de 2025, incluindo o desenvolvimento de um projeto-piloto e a padronização dos fluxos de informação.

O sistema ficará disponível em fase de testes durante todo o ano de 2026, e somente a partir de 2027 passará a ser utilizado de forma plena para fins de tributação no âmbito do IVA Dual.

Em caso de maiores dúvidas, consulte um profissional da área ou seu advogado de confiança.

A reforma tributária trouxe uma série de inovações com o objetivo de modernizar a administração fiscal do país.

Entre as medidas de maior destaque está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que é um sistema nacional que reunirá, em uma base unificada, informações sobre todos os imóveis urbanos e rurais existentes no território nacional.

Regulamentado pela Instrução Normativa nº 2.275/2025, publicada pela Receita Federal em agosto, o CIB nasce com a proposta de integrar dados antes dispersos entre cartórios, prefeituras, órgãos estaduais e federais, funcionando como um verdadeiro inventário nacional de propriedades.

UM NOVO MODELO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO

O CIB funcionará como um identificador único, como um “CPF dos imóveis”, que deverá constar em todos os registros, escrituras e documentos relativos a bens urbanos e rurais.

Este código será obrigatório e deverá ser adotado pelos cartórios em até 12 meses.

A integração ocorrerá por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que fará a ponte entre os serviços notariais, a Receita Federal e demais administrações tributárias.

Essa centralização pretende aumentar a transparência das transações imobiliárias, reduzir fraudes e facilitar o cruzamento de dados para fins de fiscalização.

O QUE MUDA COM A REFORMA TRIBUTÁRIA

A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o novo modelo tributário baseado no IVA Dual (com o IBS e a CBS), prevê que cada empreendimento de construção civil terá um CNPJ ou CPF vinculado, funcionando como um centro de custo individual.

Isso significa que cada obra, incorporação ou loteamento deverá possuir seu próprio registro no CIB, e as notas fiscais de aquisição de bens e serviços deverão indicar o número desse cadastro. A medida busca dar maior rastreabilidade às operações e facilitar a apuração dos tributos vinculados.

Além disso, o CIB reunirá documentos municipais relacionados a obras de construção civil e permitirá o compartilhamento de informações com tabeliães, registradores e juntas comerciais — tudo definido em atos conjuntos da Receita e do Comitê Gestor do IBS.

FONTES DE INFORMAÇÃO E ABRANGÊNCIA

A base de dados do CIB será alimentada por diferentes órgãos:

- Prefeituras, no caso dos imóveis urbanos;

- Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), para propriedades rurais;

- Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), no caso dos bens públicos federais.

Os documentos cadastrados servirão para a apuração do chamado “valor de referência”, ou seja, uma estimativa do valor de mercado dos imóveis, atualizada anualmente. Esse valor poderá ser utilizado pelo fisco para fins de apuração de tributos como CBS e IBS, além de servir de base para arbitramento em operações societárias ou imobiliárias.

POTENCIAIS EFEITOS NA CARGA TRIBUTÁRIA

A criação do CIB pode implicar em um aumento indireto da carga tributária, pois o compartilhamento automático de dados entre Receita Federal, estados e municípios, os fiscos terão acesso a informações mais precisas sobre os valores de mercado, dificultando a subavaliação de imóveis.

Essa transparência poderá impactar tributos como o ITBI e o ITCMD, já que as administrações locais poderão revisar valores de referência e questionar declarações subavaliadas.

SANÇÕES E OBRIGAÇÕES

A Instrução Normativa estabelece que os cartórios e serviços notariais devem enviar as informações eletronicamente à Receita Federal imediatamente após o registro de qualquer ato envolvendo imóveis.

O descumprimento das obrigações poderá gerar multas e sanções administrativas, conforme as regras aplicáveis às serventias extrajudiciais.

CRONOGRAMA E FASE DE TESTES

De acordo com a Receita Federal, o grupo de trabalho responsável pela implementação do CIB deverá apresentar resultados e recomendações até 20 de dezembro de 2025, incluindo o desenvolvimento de um projeto-piloto e a padronização dos fluxos de informação.

O sistema ficará disponível em fase de testes durante todo o ano de 2026, e somente a partir de 2027 passará a ser utilizado de forma plena para fins de tributação no âmbito do IVA Dual.

Em caso de maiores dúvidas, consulte um profissional da área ou seu advogado de confiança.